今年政府工作報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)工作作出明確部署，提出“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤(pán)活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等?！薄笆逦濉遍_(kāi)局之年，房地產(chǎn)行業(yè)正邁向行穩(wěn)提質(zhì)的新階段。
當(dāng)前，在房地產(chǎn)行業(yè)的多種參與主體中，以自如為代表的機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)作為住房租賃領(lǐng)域的市場(chǎng)化核心供給主體，成為穩(wěn)定租住市場(chǎng)、盤(pán)活存量住房、提升供給品質(zhì)、優(yōu)化保租房運(yùn)營(yíng)的重要力量，在落實(shí)推動(dòng)“好房子”建設(shè)等政策要求的過(guò)程中發(fā)揮積極作用。
伴隨租房從“階段性過(guò)渡選擇”轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期化生活方式”、租客需求從“有房住”升級(jí)至“住好房”，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)正以規(guī)?；⑵焚|(zhì)化存量房屋改造能力提升“好房子”供給，以全周期、專(zhuān)業(yè)化“好服務(wù)”增強(qiáng)居住幸福感，以系統(tǒng)化、數(shù)字化管理能力提效“市場(chǎng)+保障”租賃住房運(yùn)營(yíng)。
“好房子”建設(shè)駛?cè)搿翱燔?chē)道”
從2025年“好房子”首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，到“十五五”規(guī)劃建議、2026年政府工作報(bào)告等重點(diǎn)提及建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，“好房子”建設(shè)已進(jìn)入深度推進(jìn)、提質(zhì)增效的關(guān)鍵階段，成為滿(mǎn)足人民群眾對(duì)美好生活新期待的重要路徑，也成為住房租賃行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的核心方向。
圍繞“好房子”建設(shè)，全國(guó)各地在過(guò)去一年著力開(kāi)展相關(guān)探索，并積累了諸多實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。今年，多省市政府工作報(bào)告同樣將“好房子”建設(shè)列為全年工作重點(diǎn)，通過(guò)多種舉措，提升居民居住品質(zhì)和生活幸福感。
其中，北京市提出著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展，增加“一張床、一間房、一套房”產(chǎn)品供應(yīng)，緩解青年人住房困難，改善城市運(yùn)行服務(wù)保障人員居住條件，補(bǔ)齊新開(kāi)發(fā)居住區(qū)配套設(shè)施短板，建設(shè)更多“好房子”。天津市明確將有序推動(dòng)“好房子”建設(shè)，著力打造特色宜居片區(qū)。廣東省將系統(tǒng)推進(jìn)“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”建設(shè)，重點(diǎn)提升房屋品質(zhì)與物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。
業(yè)內(nèi)人士指出，“好房子”建設(shè)是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)躍升的重要標(biāo)志，其落地的關(guān)鍵不僅在于打造安全舒適綠色智慧的“好房子”，提升居住品質(zhì)，緩解供需錯(cuò)配難題，還需要充分關(guān)注到不同地域、不同類(lèi)型人群的差異化、個(gè)性化居住需求，構(gòu)建多層次、多樣化住房供給體系。
作為一項(xiàng)長(zhǎng)期性、系統(tǒng)化工程，“好房子”建設(shè)需要政府、企業(yè)、社會(huì)等多方協(xié)同。在政策指引下，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)充分發(fā)揮存量房屋品質(zhì)化改造升級(jí)、數(shù)字化出租運(yùn)營(yíng)等能力優(yōu)勢(shì)，將個(gè)人閑置房、“非改租”物業(yè)、新籌建大型租賃樓盤(pán)等存量房打造成更宜居的“好房子”，提供多元化住房供給，滿(mǎn)足城市新市民、青年人的品質(zhì)居住需求。
以自如為例，歷經(jīng)14年發(fā)展，其目前已構(gòu)建了覆蓋多層次租住需求的“好房子”產(chǎn)品體系，分散式產(chǎn)品包括合租產(chǎn)品“自如友家”與整租產(chǎn)品“自如心舍”；集中式公寓如“自如寓”“自如里”，以整棟運(yùn)營(yíng)、智能管理及社區(qū)化配套服務(wù)年輕白領(lǐng)；高端品牌“自如曼舍”則聚焦城市核心地段，提供個(gè)性化設(shè)計(jì)與專(zhuān)屬管家服務(wù)，滿(mǎn)足對(duì)租賃居住的更高期待。
其中，在智慧型“好房子”建設(shè)方面，自如打造了“4+1+6+1”數(shù)智化體系，通過(guò)4大智控方式，包括AI語(yǔ)音助手、手機(jī)APP、智控面板、智能TV，打造多元操控交互體驗(yàn)；1個(gè)智慧中樞網(wǎng)關(guān)，可以進(jìn)行全屋所有智能設(shè)備調(diào)控；安全守護(hù)、靈動(dòng)操控、場(chǎng)景光照、全屋凈水等6大智能生態(tài)，帶來(lái)智能新體驗(yàn)；1體化交付省心服務(wù)，讓用戶(hù)暢享無(wú)憂(yōu)智能生活。
在此基礎(chǔ)上，面向家庭型租客、養(yǎng)寵租客等特定人群，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃還提供了個(gè)性化租住產(chǎn)品。
“房子不僅在設(shè)計(jì)上留足了寵物活動(dòng)空間，采用了環(huán)保裝修材料，對(duì)小動(dòng)物的健康友好，還提供了寵物消殺等服務(wù)，真的很貼心。”養(yǎng)了兩只貓的吳女士，對(duì)于自如的“人寵共居”房源感到非常滿(mǎn)意。
深度賦能 保租房高效運(yùn)營(yíng)
隨著多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度深入推進(jìn)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)逐步形成“市場(chǎng)+保障”雙軌并行的發(fā)展格局?！笆奈濉逼陂g，多數(shù)城市保租房籌集完成率在90%左右，上海、武漢、成都、深圳、杭州五城保租房與集中式比例超45%。
2025年，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)自如聯(lián)合投資公司成立合資公司星耀如景，把首個(gè)項(xiàng)目落地北京石景山北辛安，規(guī)劃房源約1500間，將申請(qǐng)納入保租房體系，預(yù)計(jì)將于2027年入市。
該項(xiàng)目定位為T(mén)OD大型租賃社區(qū)，采用綠建三星高標(biāo)準(zhǔn)方案，公區(qū)設(shè)置騎行健身、寵物托管空間，屋內(nèi)采用全封閉式陽(yáng)臺(tái)、全落地窗、全屋地暖、全屋智能等全生活配套，為新市民和青年群體提供高品質(zhì)、好服務(wù)、智能化的居住體驗(yàn)。
在新建項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)的同時(shí)，將存量房升級(jí)轉(zhuǎn)化為保租房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)多渠道盤(pán)活存量、優(yōu)化供給的重要舉措?！笆逦濉遍_(kāi)局之年，政府工作報(bào)告明確提出“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房”。
然而，當(dāng)前保租房發(fā)展在供需結(jié)構(gòu)、運(yùn)營(yíng)能力上仍存在優(yōu)化空間。一方面，部分保租房難以精準(zhǔn)匹配新市民居住需求，導(dǎo)致入住率不足，增加項(xiàng)目空置的運(yùn)營(yíng)成本，在一定程度上造成公共資源的閑置浪費(fèi)；另一方面，部分項(xiàng)目數(shù)字化及智能技術(shù)應(yīng)用缺位，無(wú)法實(shí)現(xiàn)周邊市場(chǎng)業(yè)態(tài)分析、客群精準(zhǔn)定位，以及項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、租戶(hù)服務(wù)快速響應(yīng)等。
對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng)商文江認(rèn)為，在保租房建設(shè)的過(guò)程中，也要考慮居住品質(zhì)的問(wèn)題。他建議，保租房引入機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃力量，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)效高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。
“機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期深耕市場(chǎng)，一方面沉淀了較多的租客客群，同時(shí)基于大數(shù)據(jù)及AI賦能，在保租房項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中，能夠?qū)?xiàng)目周邊供給、市場(chǎng)環(huán)境及客源需求情況進(jìn)行精準(zhǔn)研判，確保項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)定位，進(jìn)一步提升入住率。”商文江說(shuō)，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)可以構(gòu)建房屋更新、房屋出租、租期服務(wù)、生活服務(wù)等矩陣式服務(wù)能力，充分發(fā)揮“國(guó)有平臺(tái)+專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)”的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，有效提升保租房運(yùn)營(yíng)效率、出租率、租客滿(mǎn)意度等指標(biāo)。
全國(guó)人大代表、清華大學(xué)國(guó)家金融研究院原院長(zhǎng)田軒也表示，面對(duì)保租房運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的部分結(jié)構(gòu)性矛盾與運(yùn)營(yíng)能力短板問(wèn)題，鼓勵(lì)保租房運(yùn)營(yíng)引入專(zhuān)業(yè)化、規(guī)?；L(zhǎng)租機(jī)構(gòu)模式、產(chǎn)品、服務(wù)、科技運(yùn)營(yíng)能力，賦能保租房項(xiàng)目提質(zhì)增效，釋放住房租賃市場(chǎng)發(fā)展價(jià)值。
在將存量房盤(pán)活轉(zhuǎn)化為保租房領(lǐng)域，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)已在長(zhǎng)期的業(yè)務(wù)實(shí)踐中積累了豐富經(jīng)驗(yàn)。通過(guò)“形態(tài)更新+運(yùn)營(yíng)升級(jí)”，自如將位于上海楊浦區(qū)的老舊商場(chǎng)改造升級(jí)為高品質(zhì)的暉盛自如寓。利用原有建筑結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)，自如將商場(chǎng)上四層改造為L(zhǎng)oft戶(hù)型公寓，最大化提升空間利用效率。
上市后，暉盛自如寓三個(gè)月內(nèi)出租率迅速達(dá)到95%以上，實(shí)現(xiàn)存量房產(chǎn)有效盤(pán)活，資產(chǎn)收益顯著增長(zhǎng)。該項(xiàng)目也被納入保租房名錄，榮獲上海市有關(guān)部門(mén)頒發(fā)的“保障性租賃住房認(rèn)定書(shū)”，并被克而瑞評(píng)選為上海租賃住房?jī)?yōu)秀城市更新項(xiàng)目。
加速盤(pán)活存量房資產(chǎn)
當(dāng)住房租賃市場(chǎng)從增量擴(kuò)張步入存量?jī)?yōu)化的發(fā)展新階段，高效盤(pán)活個(gè)人業(yè)主手中的存量閑置房源成為提升品質(zhì)供給、穩(wěn)定租住市場(chǎng)的有效路徑。
這些存量房源中，既有大量少人問(wèn)津的“老房子”，也有眾多由售轉(zhuǎn)租卻遇出租難題的二手房。數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)超過(guò)3.5億套存量住房中，房齡30年以上的房源占比超過(guò)27%且持續(xù)上升。
“房子地理位置挺好的，但是因?yàn)檠b修老舊，又經(jīng)常出現(xiàn)衛(wèi)生間漏水等問(wèn)題，之前掛在中介平臺(tái)一直沒(méi)租出去?！睆埾壬诒本┦谐?yáng)區(qū)三里屯有一套房齡38年的兩居室房源，在交給自如進(jìn)行裝修和出租后，一經(jīng)上線(xiàn)就被簽約了，幫助他解決了長(zhǎng)期空置的困擾。
據(jù)悉，自如“增益租”模式通過(guò)“穩(wěn)租金、穩(wěn)打款、真安全、好省心”優(yōu)勢(shì)，為像張先生一樣的大量業(yè)主帶來(lái)了收益穩(wěn)定、省時(shí)省力的資產(chǎn)管理服務(wù)。
作為城市存量住房提質(zhì)盤(pán)活的重要力量，以自如為代表的機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)正在提升住房供給質(zhì)量、滿(mǎn)足品質(zhì)居住需求、保障居民住房穩(wěn)定等方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。在14年的持續(xù)深耕下，自如已構(gòu)建了全矩陣的品質(zhì)居住產(chǎn)品體系、全周期的租住服務(wù)能力、全面數(shù)智化的科技運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，為存量房屋資產(chǎn)的高效盤(pán)活與居住體驗(yàn)的持續(xù)升級(jí)提供支持。
除了“好房子”，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的“好服務(wù)”也成為城市新市民實(shí)現(xiàn)品質(zhì)居住生活的重要一環(huán)。目前，自如家服提供保潔、搬家、清洗、維修、保姆、收納六大品類(lèi)服務(wù)，累計(jì)服務(wù)訂單超1億單。
在“品質(zhì)剛需”加速釋放的當(dāng)下，長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)憑借“好房子”和“好服務(wù)”，贏得了更多租客的信任，實(shí)現(xiàn)更短的決策周期、更強(qiáng)的居住黏性、更高的出租率。中國(guó)城市住房租賃智庫(kù)聯(lián)合自如研究院發(fā)布的2025年中國(guó)長(zhǎng)租市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2025年，全國(guó)重點(diǎn)10城長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)房源的出租效率領(lǐng)跑市場(chǎng)，平均成交周期較普租縮短7天；租客續(xù)約率同比提升近8%，房源出租率穩(wěn)定保持在90%以上。
在盤(pán)活存量、優(yōu)化供給、建設(shè)“好房子”等政策導(dǎo)向下，機(jī)構(gòu)化專(zhuān)業(yè)住房租賃企業(yè)承載了城市新市民的品質(zhì)化、長(zhǎng)期化租住需求，在落實(shí)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”政策的過(guò)程中，有效發(fā)揮了重要作用，以客群穩(wěn)、成交快、續(xù)約率高等特色，構(gòu)筑住房租賃市場(chǎng)確定性。
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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